A um quarteirão da Praça Sete, no coração de Belo Horizonte, o edifício Maranhão, construído na década de 1940, será o primeiro a ar por restauração por meio do retrofit — política pública que visa requalificar imóveis subutilizados no centro da capital. A prefeitura concedeu o alvará de construção na última sexta-feira (6), autorizando a transformação do edifício, atualmente comercial, em um residencial com 124 apartamentos. Há um prazo legal de quatro anos para finalização das obras.
Projetado pelo arquiteto Raphael Hardy Filho e inaugurado em 1948, o prédio tem estilo art déco e está localizado na rua dos Tupinambás, entre as ruas Espírito Santo e Rio de Janeiro, a poucos metros da avenida Amazonas. Apesar de estar no hipercentro da cidade, o quarteirão é caracterizado por trânsito local e baixa circulação de veículos.
A Lei do Retrofit (11.783/2024) tem como objetivo estimular a requalificação de imóveis subutilizados no centro e em seu entorno, com mecanismos que facilitam a regularização e o licenciamento de reformas e readequações. Aprovada em consonância com o Plano Diretor de BH, a legislação busca incentivar o uso inteligente da infraestrutura urbana já existente.
Segundo o secretário municipal de Política Urbana, Leonardo Castro, o retrofit representa uma alternativa sustentável para enfrentar os desafios da ocupação do centro. “Esse conjunto de incentivos, que reúne benefícios fiscais, flexibilização de normas e estímulo à habitação social, tem potencial para transformar o centro de Belo Horizonte. É uma ferramenta poderosa de requalificação urbana”, afirmou.
Obras devem começar em 2026 4k4t4j
Responsável pelo projeto, a arquiteta Gisele Borges de Carvalho afirma que a mudança de uso do edifício — de comercial para residencial — foi motivada pela queda na ocupação após a pandemia. “Antes da pandemia, ele estava quase 100% ocupado. Depois, a ocupação caiu para 30%”, explica.
Com o alvará concedido, a próxima etapa será o registro de incorporação, seguido pela possibilidade de vendas. A previsão é de que as obras comecem em 2026. Segundo Gisele, as principais intervenções serão nas redes elétrica e hidráulica, além da construção de banheiros e cozinhas, que não existiam originalmente.
Das 124 unidades previstas, cerca de 100 terão em torno de 30 metros quadrados. As demais devem variar entre 80 m² e 100 m². Os apartamentos serão comercializados livremente, sem a necessidade de atender a faixas específicas de renda. A unidade do Banco Itaú, presente na fachada do edifício, permanecerá.
Incentivos e contrapartidas ped
Entre os incentivos previstos, a Lei do Retrofit dispensa a obrigatoriedade de vagas de garagem, permite ventilação mecânica em banheiros e o uso de fachadas aeradas, além de flexibilizar exigências relacionadas à ibilidade. No campo fiscal, a legislação garante isenção do ITBI na aquisição de imóveis destinados à produção habitacional e concede desconto de 50% no IPTU por até três anos para projetos aprovados sob essa norma.
As contrapartidas exigidas incluem medidas sustentáveis, como tecnologias de eficiência energética, e o cumprimento das normas de segurança e ibilidade. O projeto deve ainda incorporar ao menos uma forma de “gentileza urbana”, como fachadas ativas, espaços públicos de convivência ou áreas coletivas, como terraços.
Não podem ser enquadrados na legislação imóveis localizados em áreas de risco, terrenos públicos, zonas não edificáveis ou que estejam sob disputa judicial. Bens tombados também estão sujeitos a restrições específicas.
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Para a arquiteta Gisele Borges, revitalizar prédios vazios ou com alta vacância é uma estratégia para trazer de volta a vida urbana ao centro. “A boa cidade é a que permite caminhar a pé, com estrutura próxima. Acredito que os prédios vazios deveriam ser privilegiados para reocupação. Só assim vamos garantir que o centro tenha vida de dia e de noite”, diz.
Na avaliação dela, a perda de vitalidade do hipercentro está relacionada à ausência de moradias. “O centro foi perdendo vida e comércio. As lojas deixam de ter desejo de estar naquela rua. Se a gente consegue atrair novas moradias, revitaliza o espaço, traz segurança e movimenta o uso noturno. São questões simples: garantir calçada, integração, limpeza”, completa.
“Com a emissão do primeiro alvará, Belo Horizonte dá um o concreto para reconfigurar sua área central, tornando-a mais habitável, segura e conectada às demandas contemporâneas de moradia e uso urbano”, conclui o secretário Leonardo Castro.